Baux commerciaux

CONCLURE ET CÉDER UN BAIL COMMERCIAL

La prise à bail commercial d'un local n'est pas acte anodin. Si certaines clauses sont imposées par la loi, une assez grande liberté est laissée aux parties pour régir leurs relations, même si la récente par la loi n°2014-626 du 18/06/2014 dite « loi Pinel » a réduit cette liberté, renforçant la protection du locataire.

Il est donc impératif, tant pour le bailleur que pour le preneur, de comprendre le sens de leurs engagements : durée du bail, activités autorisées, révision du loyer, répartition des charges locatives, travaux dans les locaux ou dans l'immeuble, sous-location, droit au renouvellement du bail commercial, déplafonnement du loyer, résiliation du bail commercial (judiciaire ou amiable), cession du droit au bail, cession des murs par le propriétaire ouvrant droit à un droit de préemption au locataire...

Le cabinet de Maître Véronique MAILLARD, avocat dans le 12ème arrondissement de Paris, près de la place de la Nation, a développé son expertise en matière de droit des baux commerciaux et, notamment en matière de rédaction des conventions de bail. Il prodigue au futur locataire les conseils juridiques nécessaires à la bonne compréhension des diverses clauses du bail qu'un bailleur lui propose, lui permettant ainsi de négocier les termes du contrat avec le propriétaire. Maître Véronique MAILLARD, avocat en droti commercial à Paris, conseille également le bailleur et attire l'attention de ce dernier sur les clauses essentielles à sa protection.

Le cabinet de Maître Véronique MAILLARD assiste et conseille également le locataire qui souhaite céder son droit au bail, rédige les actes et effectue les formalités nécessaires à l'opposabilité de la cession aux tiers et au bailleur.

LA CONCLUSION D'UN BAIL

Chaque clause du bail est importante et peut avoir de lourdes conséquences si elle n'est pas bien comprise ou interprétée par les parties. Il appartient au conseil juridique d'attirer l'attention des contractants sur les points délicats d'un bail commercial.

Ainsi, un locataire peut penser utile de conclure un bail pour une durée initiale supérieure à 9 ans. Toutefois, en un tel cas, le locataire ne pourra pas revendiquer le plafonnement de la hausse du loyer du bail renouvelé aux variations de l'indice de références.

Un bailleur cherchant à se prémunir contre un éventuel non paiement de son locataire, souhaitera, peut-être, demander un dépôt garantie correspondant à plusieurs termes de loyer. Cependant, si le dépôt de garantie est supérieur à plus d'un terme de loyer, le locataire est en droit de réclamer un intérêt sur l'excédent du dépôt de garantie, toute clause contraire étant nulle.

Ce ne sont là que quelques exemples de « pièges » que peut comporter un bail commercial.

Il est impératif pour chacune des parties d'être informée par un avocat - conseil juridique des subtilités de la réglementation des baux commerciaux. Le Cabinet de Maître Véronique MAILLARD, situé à Paris 12ème, près de la Place de la Nation, apportera au locataire et au bailleur tous les renseignements nécessaires à la rédaction de la convention de bail commercial.

Maître Véronique MAILLARD assiste également les parties en cours de bail, en cas de difficultés, telles que : la révision du montant du loyer ; le défaut de paiement des loyers par le preneur (mise en demeure du locataire, commandement de payer visant la clause résolutoire, action en résolution ou résiliation judicaire du bail) ; la contestation de l'imputation de charges sur le preneur ; la résiliation anticipée du bail à la demande du locataire,.....

LA CESSION DU DROIT AU BAIL

La cession du droit au bail est différente de la cession d'un fonds de commerce. Cette dernière inclut l'ensemble des éléments nécessaires à l'activité (clientèle, enseigne, stocks, bail.....) et, si le bailleur peut imposer des conditions de formes et délais, il ne peut s'opposer à la cession du fonds de commerce de son locataire.

En revanche, la cession du seul droit au bail nécessite, dans la très grande majorité des cas, l'autorisation préalable du bailleur, ce que ce dernier est en droit de monnayer.

Le formalisme et les obligations juridiques liés à la cession de droit au bail sont moins contraignants que ceux découlant d'une cession de fonds de commerce.

Cependant, une fois de plus, l'assistance d'un juriste expérimenté sera nécessaire afin d'éclairer le vendeur sur la fiscalité de l'opération (impôt sur la plus-value), sur les conséquences de la propriété commerciale de l'acquéreur en cas de cession au cours de la dernière période triennale.

Cette assistance sera également impérative pour établir le protocole de cession du droit au bail et effectuer les formalités postérieures (enregistrement des actes, notification au bailleur,......) nécessaires à la validité juridique de l'acte, ce que le cabinet de Maître Véronique MAILLARD, situé près de la Place de la Nation, à Paris 12ème, prend en charge.

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